[부동산 유투브 복기]

 https://www.youtube.com/watch?v=6C82NvsmYkg

 

 

정리 

 

 

 

특례보금자리론: 

 9개월 후 힘이 빠짐 

 40조 규모

 당시가격 100 ->60-70원이었음 살여력 有

 

신생아론

 27조 규모

 지금 가격 80-90원임 살여력 보다 작음

 이자는 작지만 작년같은 큰 부양 효과는X

 

원래있던 대출 디딤돌 /매년

 보통 30조-50조

 하지만 예산이 줄었음

 정부가 대출로 주택을 받쳐야하는데

 가격이 너무 높아 부양이 안 된다. (대출 예산을 많이 하기 어려움 세수 부족)

 

가격이 높으니 분양시장에서는 미분양난다.

 분양이 안 되니까 PF 터진다.

 서울도 완판 하긴 해도 미계약이 계속 나온다.

 

과거: 

 08 부동산 시장 가라앉음(1차조정) - 09활성화 대책, 분양 - 2년후인 11년 입주 

11,12년도는

 서울 30%마피 

 수도권 4-50% 마피 (2차조정)

 

 

이번에도 2차조정 올 타이밍

하지만 상반기는 신생아 때문에 버티는 듯

여름부터는 긴 조정장, 정상화

 

경제성장도..

금리 인하도 ..

 

토지 법정관리 된 것도 안팔려

그래도 비싸서.

 

100원 100원 8~15%

토지 건축 수익

 

100 100 20 

이라고 하면

220에 팔아야 수익이 남는데

 

 

하지만 안산다 

PF 스톱됐다.

 

태영처럼 법정관리, 워크아웃

 

그럼 싸게 팔아야

이값에 안산다 ? = 그럼 가격이 내려간다는 것

 

신생아 론이 나와서 가격 올린다고 

신축분양

기존주택 

 

 

정상적인 가격상승

돈풀기 대출확대 경제좋아지고 소득이 늘고

이건 없고 대출로 올린다?

 

무주택자한테는 좋은쪽임

투자자한테는 기다린다면 좋은 쪽임

 

자금을 들고 기다리고 있다.

 

 

공공주택분양 빨리해야.. 

민간도 

 

2200만 가구

갭투자자는 200만

1주택자 1천만 넘어

무주택자 1천만 가까이

 

8-90% 사람들 

 주택가 내리면 이자 내리고

현장 거래 내려가

정상적

돈맥경화

 

더큰비극..

 

대출 이자혜택

 이자... 5년까지 고정 싸 6년부터는 변동금리 <- 신생아

 = 5천만원 절약.

 

if 집값 1억 내리면 5천 손해

 

결론: 기다렸다가 사라

 

신생아론...

갭투자한 사람들은 빠져나올 수 있다.

지금은 매도타이밍이다..

 PIR 안된다.

 

서울시 아파트 평균 거래가격

 

22.4                22.9       23.1    특례50년    지금

~상승11.4억   8억       9.6억   ->   11억       -> 9.7억 , 8억

 

또 대출 하지 않으면 

 

물가 올라서 실질소득이 줄어 저축액이 줄어

 

PIR 서울 주택가 40% 돼야한다.

=바닥, 정상가격 

투자자도 안붙으니 거래량이 안 붙는다.

 

 

기다려라...........

떨어지면 사라........

 

 

예

 

개포동

08 올라 후  반값

욕심이 과해 레버리지 몰빵 물려

08에 물려.. ? 14년, 7년까지 물려. 

생활이 안 된다.

버틸 수 있어야.

 

적정가, 더 저렴할 때.