임야투자_1) 산지관리법
0. 국토계획법의 용도지역의 도시지역의 녹지의 세 종류 파악하기
출처: 토지이음의 녹지지역 개념 설명 https://www.eum.go.kr/web/in/dc/dcDictDet.jsp?termsNo=00129
i) 종류 세가지
| 국토계획법 ∋용도지역 ∋도시지역 ∋녹지 |
구분 | 건폐율 | 용적률 |
| 자연 녹지지역 |
20%이하 | 50% 이상 80% 이하 | |
| 생산 녹지지역 |
50% 이상 100% 이하 | ||
| 보전 녹지지역 |
ii) 건축 가능 제한
녹지지역 안에서 건축물의 용도·종류 및 규모 등의 제한은
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표 15~17에서 정하고 있으며,
특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례에서 구체적으로 정하고 있다.
iii) 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표 15
1. 산지관리계획법 파악하기
출처: 산림청의 산림공간정보서비스 https://www.forest.go.kr/newkfsweb/html/HtmlPage.do?pg=/fgis/UI_KFS_5002_020300.html&mn=KFS_02_04_03_04_03&orgId=fgis
i) 산지의 구분
| 산지 |
보전산지 | 임업용 산지 |
산림자원의 조성과 임업경영기반의 구축 등 임업생산 기능의 증진을 위하여 필요한 산지 -> 요존국유림, 채종림, 시험림, 임업진흥권역, 그밖에 임업용생산기능의 증진을 위하여 필요한 산지 |
||||
| 공익용 산지 |
임업생산과 함께 재해방지, 수원보호, 자연생태계보전, 국민보건휴양증진 등의 공익성 기능을 위하여 필요한 산지 -> 산림보호구역, 자연휴양림, 산지전용제한지역, 야생동식물보호구역, 공원구역, 문화재보호구역, 개발제한구역, 보전녹지지역, 생태경관보전지역, 습지보호구역, 특정도서지역, 사찰림, 백두대간보호지역, 그밖에 공익기능 증진을 위하여 필요한 산지 |
||||||
| 준 보전산지 |
보전산지(임업용산지, 공익용산지) 이외의 산 | ||||||
ii) 통념적인 개발가능 내용
| 의미 | |||||
| 산지 |
보전산지 | 임업용 산지 |
임업인 자격으로 개발 가능 (일반인X) => 소규모 휴양림 |
||
| 공익용 산지 |
공익적 목적이어야 개발 가능 => 사면 안 됨 |
||||
| 준 보전산지 |
보전산지 (임업용산지 , 공익용산지 ) 이외의 산 | ||||
iii) 투자포인트
산지관리법의 공익용산지가 국토계획법의 보전녹지지역일 경우
어떤 법을 우선 적용 받느냐 라고 할 때,
산지관리법상의 보전산지 규정이 아닌
국토계획법상의 보전녹지지역 규정을 우선 적용 받는다.
이에 따라 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표 15의 내용과 같이 건축이 가능하다.
면적에 대하여서는......
원칙: 건폐율 20%, 연면적 500제곱(151평)이하
적용: 100평에 짓는다고 하면 땅이 500평이어야하는 것.
200평 땅이 나왔다면 40평에 지어야 하는 것.
높이에 대하여서는......
원칙: 용적률 50%~100%, 4층까지
적용: 50%의 용적률은 건폐율 20%위에 2층하고도 반층 더 지을 수 있는셈
100%의 용적률을 쓴다면 건폐율 20%위에 5층까지 지을 수 있는 셈. (그러나 4층 제한에 걸림)
최종적으로 4층까지 지을 수 있다고 생각하면 되겠다.
건물이 종류로는......
아래 사진을 보면된다.
창고,
교정, 군사,
단독주택(다가구는X),
1종근생500제곱, 2종근생 종교집회장, 종교,
의료, 유치원, 중고등학교, 노유자시설
위험물저장 및 처리시설 중 액화석유가 스충전소 및 고압가스충전·저장소
21호의 시설 (동물
(접은글: 별표15의 검색용 텍스트)
■ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 [별표 15] <개정 2023. 5. 15.> 보전녹지지역안에서 건축할 수 있는 건축물(제71조제1항제14호관련) 1. 건축할 수 있는 건축물(4층 이하의 건축물에 한한다. 다만, 4층 이하의 범위안에서 도시ᆞ군계획조례로 따로 층수를 정하는 경우에는 그 층수 이하의 건축물에 한한다) 가. 「건축법 시행령」 별표 1 제10호의 교육연구시설 중 초등학교 나. 「건축법 시행령」 별표 1 제18호가목의 창고(농업․임업․축산업․수산업용만 해당한다) 다. 「건축법 시행령」 별표 1 제23호의 교정시설 라. 「건축법 시행령」 별표 1 제23호의2의 국방ᆞ군사시설 2. 도시ᆞ군계획조례가 정하는 바에 의하여 건축할 수 있는 건축물(4층 이하의 건축물에 한한다. 다만, 4층 이하의 범위안에서 도시ᆞ군계획조례로 따로 층수를 정하는 경우에는 그 층수 이하의 건축물에 한한다) 가. 「건축법 시행령」 별표 1 제1호의 단독주택(다가구주택을 제외한다) 나. 「건축법 시행령」 별표 1 제3호의 제1종 근린생활시설로서 해당용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것 다. 「건축법 시행령」 별표 1 제4호의 제2종 근린생활시설 중 종교집회장 라. 「건축법 시행령」 별표 1 제5호의 문화 및 집회시설 중 동호 라목에 해당하는 것 마. 「건축법 시행령」 별표 1 제6호의 종교시설 바. 「건축법 시행령」 별표 1 제9호의 의료시설 사. 「건축법 시행령」 별표 1 제10호의 교육연구시설 중 유치원ᆞ중학교·고등학교 아. 「건축법 시행령」 별표 1 제11호의 노유자시설 자. 「건축법 시행령」 별표 1 제19호의 위험물저장 및 처리시설 중 액화석유가스충전소 및 고압가스충전·저장소 차. 「건축법 시행령」 별표 1 제21호의 시설(같은 호 다목 및 라목에 따른 시설과 같은 호 아목에 따른 시설 중 동물과 관련된 다목 및 라목에 따른 시설과 비슷한 것은 제외한다) 카. 「건축법 시행령」 별표 1 제22호가목의 하수 등 처리시설(「하수도법」 제2 조제9호에 따른 공공하수처리시설만 해당한다) 타. 「건축법 시행령」 별표 1 제26호의 묘지관련시설 파. 「건축법 시행령」 별표 1 제28호의 장례시설 하. 「건축법 시행령」 별표 1 제29호의 야영장 시설
결론
산림? 산지? 녹지?
상상을 해보면
도시지역의 '푸르른 곳'은 일반적인 시골의 그것과는 느낌이 다르다.
도시지역의 녹지는 푸른 산을 떠올리기 어렵다.
따라서 건축이 가능 한 게 아닐까?
보존녹지면서 공용산지면 OK (위 내용)
그외 충족요건
(용도지역만 X) 산지전용 규정을 충족해야한다.
[시·군 마다 다름]
-경사도. 해당지자체의 개발행위 허가에서 법정경사도 이하
-표고. (높이)
-임목본수도
[도로]
-도로. 진입도로 요건
도로의 소유주에게 동의를 받아 사용승낙서를 받아야 한다. (대지였다면 안 받아도 되었을 텐데)
1. 위성사진은? 카카오맵
2. 용도지역은 관리지역인가 농림지역(또는 자연환경보전지역)인가? 토지이음
3. 준보전산지와 보전산지(임업용산지와 공익용산지)의 면적은? 산지정보시스템, 산림청
4. 경락잔금은 잘 되는지?
- 준보전산지(관리지역 임야) + 도로접해야..
- 보전산지(농림지역과 자연환경보전산지) 농협등 대출 안됨
5. 도로와 접했나? 굿옥션>전자지적도
6. 경사도는? 산림정보다드림, 한국임업진흥원
7. 임목본수도? 나무밀도
8. 기준지반고? 버스길에서 50m 이상 높은 곳은 아닌가
9. 건축가능한가(시골부지라면)? 각 구청(건축과)에 문의
10. 각종 건축법규 등은? 시골이라면 특히, 건축법 제 44조 예외조항 확인
11. 임야는 신건 위주검색
12. 공매 또한 검색
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