분양권 계약 준비물, 일정, 준비사항, 일정관리

분양권 계약 준비물, 일정, 준비사항

 

프롤로그

분양권 계약을 하고 싶다.

이유는

장기 하락에 대한 우려,

현금흐름이 나빠질것에 대한 우려,

지금 이 물건이 볕이 잘 안 든다는 단점,

같은 가격이면 서울접근성이 훨씬 좋은 매물 취할 수 있음,

손절하더라도 남은 돈과 2년 더 모으면 더 나은 매물을 살 수 있을 것 같다는

것이다.

 

살 때는

이 지역이 앞으로 좋아질 것이라 생각했고

물가상승으로 인해 다소 비싸더라도 괜찮을 것이라 생각했다.

(부동산 인플레가 꺾이지 않을 것이라고 예상)

 

투자 시 가졌던 확고한 믿음과 

틀리면 언제라도 굽힐 수 있는 유연함

그 사이에서 고민하다가 

 

거시적인 부동산 경기를 간과한 점, 

매물의 개별적 특성을 간과한 점(1층, 볕안듬, 놀이터 앞 소음),

초기투자의 위험과 너무 장기성

과 같은 단점을

 

인정하고 팔기로 결심했다.

 

이번 글에서는

내가 오피스텔 분양권을 마이너스프리미엄으로 즉, 마피로 매도하는 일정과 그 준비물, 매도 후기, 매도 준비하기 등의 일정등을 상세하게 적은 것이고 나와같은 실수를 하지 않았으면 하는 마음에서 글을 쓰며 나도 추후 다른 거래에서 유용하게 복기하기 위해 적는 글이다.

 

 

확인사항

먼저, 분양권 전매가 가능한 물건인지 확인한다.

나의 경우에는 작년 11월에 전매제한이 풀리면서 전매가 가능해졌다.

 

둘째로 준비물을 확인한다.

어떤 준비를 해야할 지 모르겠을 때는 

내가 계약한 분양 사무실에서 명의 변경을 위한 

안내 서류가 있는지 문의하면 이를 받을 수 있다.

 

명의 변경 절차 안내, 명의변경 서류안내문

 

 

매수인을 구하기 까지 

일단 분양권을 취급하는 부동산을 찾기 위해

네이버 부동산에서 분양권 물건을 내 놓은 부동산을 일일이 클릭하여 그 전화번호를 엑셀로 정렬, 저장한다.

나는 경기도의 모 지역이었는데

그 시의 공인중개사 사무소 135군데 가량에 매물 정보를 적어 문자를 돌렸다.

 

지난 3월에 한 번 (-4)

5월에 한 번 (-6)

6월에 한 번

8월에 한 번 보냈다. 

 

그리고 계약은 그보다 더 깎은 가격으로 하게 됐다.

(매수인의 요청 조건에 내가 맞춤) 

 

내 물건이 사실 1층이고 안쪽이라 해가 잘 들지 않아서

조건이 안 좋다고 생각했는데

내가 팔고자 하는 의지가 커 보여서

연락을 했다고 중개인께서 말씀해주셨다.

 

사실 매수 문의는 딱 한 번

이번이 처음이었다.

 

팔고자하는 나에게는 정말 귀한 기회였다.

 

 

 

본격 준비물

남자친구나 아빠, 나이지긋한 동행자

나는 젊은 여성이다.

풍채가 좋지도 않다.

상대측에서 자기 마음대로 휘두르고 싶어할 수도 있기 때문에

인정하고 싶지 않지만 동행자가 있으면 좋다.

한편으로는 내가 계약서를 확인하는 동안 운전해주고

또 도시락도 먹여줄 수 있는 사람이 있으면 좋다.

머릿속이 복잡해서 운전하기 어려울 수도 있고

물이나 도시락같은 심부름, 준비물 맡기기 짐 들어주기 등을 옆에서 챙겨준다면 확실히 도움이 되고

내편이 있다는 생각에 마음이 든든하다. 

 

수입인지

매도인의 경우, 인지는 내가 이 물건을 샀을 때 정부수입인지를 구매하게 되는데

이것이 내가 이 물건을 가졌다는 공인된 서류이므로 반드시 필요하다. 

 

 

등본

등본은 인터넷에서도 발급받을 수 있으니 별 문제가 안된다.

그래도 전날 미리 뽑아 놓을 것.

3개월 안의 등본은 유효하니 미리 뽑아 놓은 것이 있다면 활용해도 좋다.

 

인감도장

그거 아는가??? 만년도장 인터넷으로 시키는 그 도장은 인감증명을 안 내어준다.

반드시 플라스틱이나 옥, 나무로 된 도장을 준비한다.

나도 처음에 만년도장을 편하게 인터넷으로 시켰다가 그건 안 된다고 그래서

사인으로 인감을 받았던 적이 있다.

그래서 이번에 도장을 새로 하나 만들었다.

도장만드는 가게 주인 말로는 나무는 금방 닳고 옥은 잘 깨져서 잘 안 쓴다고

오히려 플라스틱이 좋다고 해서 플라스틱 도장으로 맞췄다.

가격은 15,000원 

 

인감증명서

최초 발급하는 것이라면 주소관할지 주민센터에서만 발급받을 수 있고

이미 발급 받은 적이 있다면 전국구 어디서나 주민센터에 방문하면 받을 수 있다 (인터넷은 안된다!)

 

나는 최초발급이었는데,

회사 근처 주민센터에서 하려고 했더니 인감증명서는 주소관할지에서만 뗄 수 있다고 했다.

회사 다니는 사람은 출퇴근시간에는 내 주소관할지의 주민센터를 방문할 수 없는 경우가 많을 것이다.

반드시 반차 내는 날 인감증명서는 미리 최초발급을 해두고

필요할 때는 회사근처에서 또는 사용하는 곳 근처에서 바로 발급하면 좋다.

 

그 외 계약서, 신분증, 인감도장, 펜

잘 챙긴다. 펜은 번지지 않는 것으로 유성으로 잘 구비해둔다.

 

 

일정

6시

밤에는 국세청 홈페이지가 닫혀 있었기 때문에

다음날, 국세청홈페이지를 오픈하는 가장 이른 시간인 6시에 

부가세 환급신청 취소를 한다.

 

9시

제일 이른 시간 주민센터에 가서 최초 인감증명서를 발급 받는다. (2000원)

 

9시 반

예기치 않은 일이 생겼다.

 

나의 경우

'부가세환급신청완료했습니다.' 라는 문자를 세무소로부터 9월 25일 3시 7분에 받았고

이를 오후 늦게 확인하게 되는 바람에

9월 26일 아침일찍 부가세 환급신청 취소를 했는데 (밤에는 국세청 홈페이지가 닫힌다.)

9시 10분쯤 에 인감증명서를 발급받고 있는 중에 국세청 담당자로부터 전화가 왔다.

(여기부터 예상치 못한 일이 발생하고 인감증명 떼려는 공무원의 진행력에 정신없어짐)

 

결론적으로,

부가세환급신청한 것 취소하고자 했으나 실패했다.

부가세환급신청 했다면 반드시 25일 전에 취소하시길 바란다.

취소하지 못했다면 내가 부가세를 받게 되고

내가 받은 모든 부가세를 요구하는 매수인에게 줘야할 돈이 또 생긴다....

돈이 딱 맞았었는데 이 일때문에 예금을 하나 더 깨는 상황이 돼 버렸다.

 

25일 까지만 취소했더라도 간단하게 아직 부가세를 받지 않은 상태로 되돌릴 수 있었을텐데

26일 부터는 간단하게 환급신청 취소가 안 된다고 했다.

환급신청 취소를 할 수 있기는 한데 세무신고가 다 들어갔기 때문에

건물분 영수증을 떼어준 시행사 시공사의 환불이 진행되어야 하고 이것이 처리되는 데 시간이 또 걸린다고 했다.

 

이런 복잡한 과정이 매수매도 계약이 끝난 상태에서도 지속된다면

첫째로, 난 정말로 머리가 아플 것이다.

둘째로, 매수인이 불안할 것이다.

부가세 환급금 1회분을 매도인이 안 받는다고 해서 잔금에 포함을 안 시켜 줬는데

매도인이 부가세 환급신청 취소 절차를 제대로 밟지 않을 수도 있다는 불안 때문에

매수를 꺼려할 수도 있는 것이다.

 

차라리 지금 이 상태에서 부가세 환급금을 내가 모두 받은 것으로 하고

이 부가세도 돌려주는 방식으로 계약한다면 깔끔할 것이다.

매수인도 오히려 좋아할 것이다.

내가 250만원 가량의 1회분 부가세 환급금을 두 달 뒤에 받는 것 정도는 감수하자라고 생각했다.

 

2달 조삼모사인 것이 뭐 대수냐고 생각할 수도 있다.

나에게는 금전적 타격이 250만원의 2달치 이자일 뿐이지만

사실 이 부분은 매수인이 좋은 것이다.

 

그래도 이 부분이 쓰라린 것은

사실 그 전에는 내가 아직 받지 않은 이 부가세 환급금 1회분을 빼고

잔금계산을 했었다. 남은 1회분은 매수인이 알아서 받으시라고.

그러면 매수인이 훨씬 불리해진다

왜인지 아는가????

 

분양가 6억에 받은 나에게, 부가세 환급금은

분양가의 1회차 중도금 10%의 40%가 건물분이고 그 금액의 10%가 부가세다.

(즉, 6천만원의 40%인 2400만원이 건물분, 그 10%인 240만원이 부가세)

 

반면,

매수인은 나에게서 이 물건을 사간 값이 5억 500만원이다.

6억 분양가에서 포괄양수도로 9500만원 내게 싸게 샀기 때문이다.

5억 500만원의 1회차 중도금 10%의 40%가 건물분이고 그 금액의 10%가 부가세를 받게될 터인데 

계산하면 5천 50만원의 40%인 2020만원의 건물분, 그리고 그 10%인 202만원이 부가세가 된다.

 

그래서 매수인은 나에게 직접 받는 부가세가 240만원으로 더 큰 값이 된다.

 

매수인은 일반임대사어자를 10년을 채우지 않고 사업자 폐지를 하면

부가세를 그 기간 비율대로 뱉어내야 하는데

받은 부가세가 내가 받은 부가세 기준으로 되기 때문에

뱉어낼 때는 내가 낸 부가세를 뱉어내야한다.

 

이 매수인이 

사업자 폐지하지 않는 한 매수인은

싸게 샀는데

부가세는 비싼 값 기준으로 다 받은 상태가 된다.

 

 

나는 국세청 담당자에게 

"부가세환급금 신청 취소 철회" 서류를 보내고

(양식은 따로 없고 제목, 내용만 맞춰서 내 사업자 번호와 사인만 있으면 된다.

주민센터에 프린터와 팩스를 무료로 이용할 수 있어서 참 다행이었다.)

부가세를 받는 것으로 정정하였다.

 

국세청 담당자가 26일 오전에 내가 등록한 취소신청을 확인하고 

급하게 전화를 줘서 다행이었다.

 

 

10시 

강남으로의 출발.

나는 가는 길에 계약서를 한 번 더 훑어 보고

남편의 유동자금

나의 유동자금

그리고 더 필요한 자금 (복비와 부가세환급금추가된 것)으로 인한

예금해지 계획을 짰다.

 

계약서는 원래 미리쓰는 것이지만

어젯밤 갑자기 계약을 하기로 결정된 것이었기에

(우리는 너무나 조심스러웠고

매수인은 그런 부분들을 믿지 못한다며 기분나빠 했고

그 과정에서 나는 매수인을 붙잡느라 양해를 구하고 사과하고

부동산과 솔직하게 대화를 나누고..

이런 전화들을 1시간 반 가량 밤에 했다.)

계약서를 아침에 급히 쓸 수 밖에 없어서

차에서 최종 계약서를 확인하게 됐다.

 

계약서는 내가 넣어달라고 했던 특약들이 꽤 많이 적용된 상태라서

중도금 대출 승계 불가 또는 시행사 분양계약 명의변경 불가시 본 계약은 무효로 하며, 지급받은 전액을 매도인에게 반환하기로 한다. 

포괄양수도 계약이 인정되지 않을 경우, 매수인은 매도인에게 받은 지급금액 일체의 금원을 명목 여부와 관계없이 전부 매도인에게 귀속하기로 한다

라는 특약으로 인해 비교적 우위의 계약을 진행할 수 있었다.

공부한 보람, 열심히 검색한 보람이 있었다 ㅠ.

 

분양권 매매계약시 특약사항 : 네이버 블로그 (naver.com

이 블로그를 보면 한국공인중개사협회연수교육에서 알려준 특약들이 있는데

교육에서 쓰인 자료이니 내가 나 유리한대로 작성한 것이 아니라 매도인의 권리를 보호하기 위한 중요한 문장이라는 느낌의 잘 정리된 특약들을 취할 수 있어서 참 유용했다.

한국공인중개사협회연수교육이라는 키워드로 검색하면 

다음번 거래에서도 유용하게 쓸 수 있을 것 같다.

 

 

11시

강남에 도착했다. 

중도금 은행에서 매수인과 중개인을 만나기 전에 잔금을 준비했다.

남편의 돈, 나의 돈을 각각 은행에서 뽑아 만났다.

 

이것도 한도가 걸려있기 때문에

반드시 전날 미리 한도를 다 풀어놓아보아야한다.

한 은행은 내가 전화번호가 몇 달전에 바뀐 것을 등록해두지 않았기에

직접 방문해서 내 개인정보를 바꿔야 가능했기 때문에

그 은행을 방문하는 시간이 또 더 들었다.

 

이때 남편이 김밥과 음료를 미리 사두었다.

 

 

11시 45분

중도금 대출은행에 도착했고

중개인께서 기다리고 계셨다 (11시 30분에 만나기로 함)

 

 

12시 

중도금 승계 자서를 시작했다.

아직 매수인이 오지 않은 시간이었지만

미리 내가 할 수 있는 것들은 진행해두었다.

12시 40분

매수인이 등장했고 자서를 마친 후 

명의 이전 자서를 위해 대행사로 이동했다.

 

시행사로 가는 경우도 있다.

시행사가 직접 처리할 수도 있고 이 업무를 시행사가 대행사에 위탁했을 수도 있는데

시행사가 처리하기로 한 기관에서 하면 된다. 

나는 중도금 대출은행과 시행사가 거리상 가까워서 시행사에서 하고 싶었으나

시행사에서 대행사에게 돈을 주고 맡긴 일이기 때문에 대행사에서 진행하기 위해 

대행사가 있는 경기 남부로 매수매도인 부동산 두 곳 모두가 직접 이동하였다.

 

혹시나 매수인이 이상한 사람이 아닐까 걱정하는 것이 너무 많았기 때문에

차에서 다시한 번 마음을 가다듬고 조금 쉬었다.

오전에 너무 많은 일들이 있었기 때문에 쉬는 시간이 필요했고

마음이 가다듬어진 다음에는 아까 미리 준비한 김밥을 차에서 나눠먹으며 이동했다.

 

 

2시

대행사에 도착했다.

매수인은 인지를 구입해서 오느라 20분정도 더 늦었다.

 

이렇게 이동 스케줄이 있으면

반드시 매수매도인이 중도금대출은행에서 만나는 시간을 이른시간으로 정해야한다.

등기 접수의 마감 시간이 4시이기 때문이다.

아래 접은 글은 등기 접수에 대한 내용이다. 출처: 민원365

1.빠른 등기:  당일 오후4시전까지 접수되면 다음날 오후내에 도착합니다

(통상적으로 모든 지역에 오후내에 도착하게 됩니다. )
2.오전 특급등기(특급등기): 해당지역만 가능하며 당일 오후4시전까지 접수되면
 다음날 오전중으로 도착합니다 (빠르게 필요하신분 이용)
* 오전특급 해당 지역 : 서울, 인천, 부산, 대구, 대전, 광궂, 목포, 여수, 
                              순천, 나주, 과양, 고양, 성남, 부천만  가능
3.당일 특급 등기 : 해당지역만 가능합니다. 당일 PM 06~AM 06시 전까지 
   접수되면 다음날 익일날 도착하게됩니다.(더빠르게 필요하신분만 이용)
* 당일 특급 해당 지역 : 서울, 인천, 고양, 성남 부천, 광고, 여수만 가능

* 우체국에 운영시간중 토요일은 오전만 등기배달이 가능하므로 금요일날

   빠른등기'로 신청하면 월요일날 도착합니다

 

나의 경우

등기를 명의이전 자서 한 당일에 보내고 싶었으나

(서류 처리 과정을 하는 시간 중에 대출 승계에 문제가 생길 수도 있기 때문에

 대출승계실행을 하루라도 빠르게 하고 싶어서)

자서 이후 시간이 등기 서류 접수 마감시간을 지나게 되어 버렸다. 

그래서 대행사가 등기를 다음날 오전에 보내게 됐다.

게다가 추석이 껴있는 바람에

신탁사 담당자는 우편을 무려 그 다음주 금요일에 받게 됐다.

 

우리가 느긋하게 움직였냐고? 아니다.

우리는 서울 서부에서 9시에 인감증명서를 발급받고 (주민센터)

서울 강남 은행에서 현금을 뽑아 

근처의 중도금대출은행에 11시 45분에 도착하였다. 

12시에 중도금 대출은행 담당자와 중도금승계자서를 하기로 했는데 

매수인이 1시간정도 늦어서 1시에 모든 자서를 마칠 수 있었고

거기서 자가로 이동하니 비가 와서 3시쯤 서로 대행사에서 만났다. (매수인은 인지 구매를 하느라 20분 정도 더 늦게 옴)

4시 쯤 모든 자서를 마치고 나니 

대행사에서는 4시 마감인 등기를 하기 어려웠던 것이다.

 

만약 다음에도 이런 계약을 하게 된다면

인감증명서는 전날 미리 받아놓고

(회사 근처 주민센터에서 하려고 했더니 최초인감증명서는 주소관할지에서만 뗄 수 있다고 했다.)

중도금대출은행과 약속을 잡을 때도 최대한 일찍 잡으면 좋다.

그래도 잘 한 것은 

중도금 대출은행과 잡은 일정 앞에 부동산과 좀더 일찍 먼저 만나서 이 계약에 대해서 설명하고

합의하는 과정을 3-40분 정도 가질 수 있었던 것.

부동산과는 먼저 만나서 대화를 나누는 것이 좋다.

 

원계약서 뒷면에 매도인과 매수인 사인을 하는 란에 사인을 한다.

(그 옆에는 신탁사 '갑'의 도장 란이 있다.)

 

이 외에도 매수인은

모든 것을 인수한다는 서류를 작성하고

 

매도인은

이 물건에 대한 권리포기각서를 쓴다.

 

그리고 두 사람 모두

권리의무 승계 확약서에 사인을 한다.

 

 

3시 반

자서가 완료된 후 잔금을 건네고

영수증을 받는다.

 

4시 반

부동산을 방문하여 복비를 지불하고 복비에대한 영수증을 받는다.

원격으로 해도 되지만

너무 긴장을 많이 했기에 계약에 대한 이야기도 나누고 좀 쉬고 싶어서 사무실에 들렀다.

 

그 뒤

매수인은 사업자등록

매도인은 사업자등록 폐업을 하면 되는데

매수인은 일반임대사업자등록을 하지 않으면 포괄양도양수의 조건을 충족하지 않은 것이 되므로 바로 해야한다.

매도인은 일반임대사업자를 폐업해야하는데 폐업은 사업 개시일 전에만 하면 되어서 급하게 할 필요는 없다.

나는 약 2주 뒤 양도가 완전히 끝난 것을 확인(시행,대행,신탁,시공에 전화확인)한 다음에 폐업을 진행했다.