분양권 마피거래 계약금_누가, 얼마, 특약

분양권 마피거래 계약금 누가 얼마나 내야할까

 

프롤로그

매수인은 계약금을 주고 받기를 원하지 않았다.

그래도 나는 계약금이 있었으면 했고 

부동산과 계약서를 작성하는 과정에서 그 특약을 나는 몇가지 내세웠다.

 

*계약금이라하면 여기서는 분양권의 계약금과 혼동의 여지가 있기 때문에

부동산 거래를 위한 계약금이라고 칭하였다.

 

 

 

계약금이 필요한 이유(매도인)

1. 매수인이 다른 매물로 가지 않게 하기 위한 자리찜을 하고 싶었다.

내가 파는 입장인데다가 내가 돈까지 줘가며 하는 거래이긴 하지만

선택의 여지가 더 많은 사람은 역시나 매수인측이다..

그렇기에 자리를 찜해놓기 위해서 나는 계약금이 필요했다.

 

2. 계약기 파기 되어도 부동산 중개수수료를 내야한다. 

계약기 파기되면 나는 새가 된다.........

내가 파기할 일은 없어도

수수료를 낼 돈이라도 마련되어야 했다.

 

 

 

계약금을 필요로 하지 않는 이유(매수인)

마피의 경우에는 계약금 없이 진행하는 경우가 있는 것 같다.

아마 내가 주는 잔금으로 헤쳐먹는 것이 1등 목적이기 때문일 것이다. (슬프네)

아무 돈도 넣지 않고. 돈을 받는 것이 그들의 수익모델일 것.

아니 그럼 계약금은 아깝고 중개수수료는 안 아깝냐! 아무튼.. 그들 속을 모르겠다.

그냥 내가 내는 돈을 최대로하고 들이는 돈을 최소화하고 싶은 거겠지......

 

 

 

마피거래에서는 계약금을 누가 내야할까

정상적인 거래에서는 아마 계약금을 낼 것이다.

그러나 마피 상황에서 계약금을 내야 한다면

계약금을 내는 주체는 누가 되는 걸까?

 

계약금은 보통 잔금을 지불하는 매수인이 내는데

이 계약은 매도인이 돈을 내고 있으니까

돈을 내는 매도인이 계약금을 내야할까?

돈이 기준일까 입장이 우선일까?

부동산계약금!
매수인이 낸다. vs 잔금을 내는 자가 낸다.

이런 문제가 생긴다. 

 

위 인용문에서 기준이 명확하면

마피 상황에서도 계약금을 내자고 당당히 말할 수 있었을텐데 아쉽다.

 

내생각에는

빨리 다른쪽으로 자리를 옮길 수 있는 편에서 계약금을 받는 것 아닐까 싶다.

그래야 계약금으로 자리 찜! 이라고 할 수 있으니까.

계약금 배액배상을 하기로 하고 다른 물건과 계약해버리지 못하도록 말이다.

그리고 배액배상해야하는 쪽은

이젠 계약 깨면 뱉어냄 그 이상이니

더이상 어디 안 가겠다는 다짐이기도하다.

 

어쨌든 나는 계약금 없이 진행을 했다. (눈물)

 

 

 

계약금의 기능

계약금은 내 생각에 세 가지 기능을 갖는다.

1. 계약 상대에게 주는 이제까지의 수고비

 계약 깰게. 미안. 너 왔다갔다 하고 연차 낸 것도 미안하고 만약에 다른 건이랑 계약할 수도 있었는데 
내가 놓치게 해서 미안. 이런 의미다.

 

2. 계약금이라는 작지 않은 돈을 맡기고 받음으로써 이 계약이 찐이라는 진정성을 표하는 것.

 

3. 아쉬운 사람이 내는 자리찜콩이다.

 

4. 계약 파기 시에도 내야할 중개수수료의 자원이다.

 웬 중개 수수료냐고?

 계약이 파기 되더라도 내야 한다.

 왜냐고? 법이 그렇다.

 

 

 

중개수수료, 계약이 파기 되어도 내야 할까?

 

계약서를 보고...

계약서에 기재 되어있는 중개에 관한 법

처음 계약서를 받아보고

계약서에 이러한 조항이 있어 자세히 읽어보다가

3조를 보고 깜짝놀랐다.

아니 불안한 계약을 하고 있는데 파기되면 돈까지 내라고?????

 

위 내용이 이번 계약에서만 특별히 쓴 내용인 것 같지는 않고

모든 계약서에 넣는 서식인 것 같아 보여서

중개사님께 물어보기 전에 자세히 찾아보았다.

 

 

공인중개사법과 대통령 령

중개수수료 지급에 대한 법과 시행령

공인중개사법에는 위와 같이 써있다.

32조 1항에 의하면 중개인의 과실이 아니라면 수수료를 내라는 것이다.

 

대통령 령을 보면

27조의 2에 잔금 할 때 주라고 되어있다. 협의 해서 다른 때 해도 좋고! 라고 한다.

 

만일 부동산 계약을 매수 매도인 중 한 쪽에서 깼다면, 

부동산 계약을 깨는 그 주체는

본인 부동산 중개인에게도 중개 수수료비를 주고

상대 계약자에게는 계약금을 위약금으로 준다.

상대 계약자는 계약을 깬 주체에게 보상 받은 계약금으로

부동산 중개인에게 낼 중개수수료를 낼 것이다. 파기되긴 했지만 중개사 과실은 아니었으니까.

하지만 내 설명은 이건 어디까지나 그럴 돈이 마련될 수 있다는 것이지

배상 받은 계약금이 중개 수수료로 쓰여야 한다는 것은 아니다.

 

 

나의 경우

나의 경우엔, 

만약 계약이 파기되더라도 중개인께서 수수료를 받지 않겠다고 구두로 약속하셨다.

 

*결말을 미리 얘기 하자면,
나는 중도금 대출 승계 실행(승계가 아닌 실행. 이것이 핵심이다.)이 완료 되었을 때

(즉, 명의 이전 자서 후 약 2주 뒤) 잔금 및 중개수수료를 내고 싶어했는데 

중개수수료도 그 때 낼까 하다가 명의 이전 자서 후에 중개 수수료를 납입했다.

일단 중개수수료는 납부했고 영수증까지 끊어서 받았다.

 

그래도 중개사님께서는

만약 2주 뒤에 명의 이전이 안 되었을 경우 

수수료를 받지 않겠다고 하셨다.

 

......

구두로 한 약속을 왜 믿느냐고?

법과 시행령, 계약서 조항에도 저렇게 써있는데?

 

첫째로, 일단 부동산 중개인도 이 계약에 대해서 반신반의 하고 있었고 

실제로 나의 공부량이 중개사와 거의 비슷했고

오히려 공인중개사에게 내가 정보를 알려주는 등

거의 협업에 가까웠기 때문에 (마피 물건은 처음 진행해본다고 한다.)

어쩌면 중개사로서 자신의 과실로 인해 책임져야할 것이 발생할까하는 염려가 담겼던 부분도 있을 것 같고

 

둘째로, 부동산 중개인과 나는 거의 2주간 매일 전화하고 매수인쪽을 의심하느라 

서로에게 뿐 아니라 변호사 세무사 세무서 시행사 신탁사 대행사 할 것 없이

너무나 전화를 하며 공부 하다 지친 상황이었고

지금은 매수인 쪽에게서 사기당하지 않는 방법을 강구 하느라

지칠대로 지쳤을 때 했던 전우애와 같은 맥락에서의 구두약속이었다.

그래서 위와 같이 진행하기로 했다. 

 

 

나의 결론

결론적으로, (이제와서 드는 생각이지만)

계약금의 기능 3번에 따라

아쉬운 사람이 그 자리를 맡아놓기 위한 성격이므로 

이 경우에는 내가 계약금을 냈어야하는 상황인 것 같다.

하지만 매수인 명의로 돈이 왔다갔다하는 상황을 원하지 않았던 매수인 측의 니즈에 따라

계약금 없이 진행한 것이다.

1. 내가 계약금을 내야하는 입장이기 때문에 계약금 없이 진행하면 내가 더 유리한 상황이고

2. 이 계약이 파기되면 부동산은 중개수수료를 달라고 할텐데 나의 경우 받지 않겠다고 했으니 계약금이 없어도 그나마 괜찮았던 것. 단, 매수인이 다른 매물로 도망갈 수 있는 불안함은 있겠지만 말이다.