[마피 분양권] 매매 절차 특약 팁

오피스텔 분양권 마피 거래 후기

 

 

프롤로그

공부할 게 많다.

그래도 내가 다음에 적어놓고 

다시 찾아볼 수  있게 메모를 해야한다.

까먹어서 두 번 공부하는 게 억울한 일은 아니지만

공부 시간을 현저히 단축시킬 수 있고 (나는 직장인이고 외주러에 레스너에 엄마다...)

먼저 아는 사람으로서 

마이너스 프리미엄이든 일반 프리미엄이든 일반 거래든

중개인이나 매수자, 함께 공부하고 설득하며 가야할 남편을 대할 때 조급하지 않을 수 있다.

 

나는 매도인 입장이지만 

매수자의 입장도 자세히 적혀있기 때문에

오피스텔 분양권의 마이너스피 거래를 하고자 하는 사람에게 도움이 될 수 있을 것이다.

 

 

어디부터 얘기해야할까

 

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머리가 아픈 이유들

마피거래가 머리 아픈 이유가 여럿 있다.

경험이 적은 부동산이 많아 내가 직접 신경쓸 것들이 많다.

그런데 오히려 부동산 쪽에서 경험이 있다고 하면

내가 호갱될 위험이 크고 사기의 위험도 있을 수 있기에

오히려 조심스럽게 내가 공부해 나가며 거래를 해서 다행인 부분도 있다고 생각한다.

내가 중개사님께 목소리도 낼 수 있었다.

 

잔금.. 잔금을 쳐야 한다.

나는 파는 입장이지만 

첫째로 분양가 즉 내가 샀던 매물의 가격보다 낮은 가격으로 팔아야 한다.

둘째로 내가 냈던 계약금이 날아간다. 그리고 더 낮은 가격일 땐 내가 오히려 그 돈을 매수인에게 줘야한다.

 

거래할 때 돈을 내는 사람은 나다.

그래서 예민하게 신중해야 하는 것도 '나'다.

거래가 되면 내 자산도, 현금도 다 넘어가기 때문이다.

줄다리기 할 무기가 없다.

현금을 내어주는 자체가 무기가 될 수 있다.

 

부가세를 뱉어내야 한다.

부가세 환급금도 원래 내 돈이 아니었지 않은가?

부가세 환급금도 뱉어내야한다. 하지만 얼마나? 누구에게?

이런 문제들이 생긴다.

 

매수인의 고민, 매도인의 고민

매도인은 위 항목과 같이 내가 현금을 건네는 입장이란 것이 가장 큰 리스크다.

중도금 승계 실행도 안되었는데 명의가 넘어가는 것도 그렇다.

내가 가진 것이 다 고민이 되는 것..

 

또한 매도인은 명의 이전 자서까지 모두 마쳤는데

중도금 승계 실행을 앞두고 매수인이 다른 대출을 받는다거나 등의 이유로 

중도금 승계 자격에 변동이 생기면 이 거래가 취소되기 때문에

자서 이후 대출승계실행까지의 기간에 애간장이 탈 수 밖에 없다.

이 리스크를 헷지하기 위해서 나는 신탁의 날인이 끝나고 대출 승계 완료가 된 시점에 잔금을 납부하고 싶었는데

이 부분에서 매수인과 생각이 달랐다. 

 

매수인의 고민은,

이미 중도금 승계에 자서를 했는데

명의 이전을 할 때 내가 자서 협조를 안 한다거나

명의 이전 후에도 잔금을 이런저런 이유로 주기를 회피한다거나 하는 이유일 것이다.

 

중개수수료를 호갱당하지 않으려면

많은 돈이 오가기에 중개 수수료도 한 두 푼이 아닌데,

계산법이 잘못되기라도 하면 나의 경우 최대 100만원이 더 나가게 된다.

어떤 방법으로 계산해야할까 하는 문제도 있다.

중개수수료에 대한 내용은 따로 글을 썼으니 아래 링크를 참조하면 된다.

2023.10.11 - [개미/부동산] - 오피스텔 분양권의 중개수수료 계산법

 

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분양권 매매의 단계_그중 잔금 타이밍은 언제로?

분양권 매매의 단계는 아래와 같다.

 

0. 차례

내용이 매우 길기 때문에 

분양권 매도의 단계를 미리 적는다.

 

<차례>

0. 분양권 매매의 단계

1. 부동산에서 매매계약서를 작성한다.

 1-1. 부동산 거래 신고를 하고 필증을 받는다. 

 1-2. 계약금을 보낸다. 

2. 중도금 승계를 한다. (매수매도인이 중도금대출은행에 함께 가서)

    2-1. 매수인은 인지를 구매한다.(3. 에 필요)

3. 명의 이전 자서를 한다.  (매수매도인이 시행사 또는 대행사에 함께 가서)

    3-1. 시행사는 자서한 내용의 원본을 신탁사에 등기로 보낸다.

4. 신탁사에서 도장을 찍고 행정처리를 하여 시행사에 송부한다.

5. 시행사/대행사에서 4.를 확인하여 

    승인된 서류 사본을 중도금 대출은행에 전달하여 중도금 승계 실행을 명한다.

6. 중도금 대출은행에서는 중도금 승계를 실행한다.

7. 매도인은 대행사, 신탁사, 중도금대출은행, 시공사에 명의가 변경된 사항을 확인한다.

8. 매수인은 일반임대사업자등록을 하고 매도인은 기존 일반임대사업자등록증을 폐한다. 

9. 추후 대행사에서 지정된 장소(나의 경우 모델하우스)에서 계약서 원본을 불출하고 매수인은 이를 직접수령한다. 

 

 

1. 매매 계약서를 작성한다.

계약서에 포함되어야 할 내용은 아래와 같다. 

 

#지금까지 납입금

계약금과 대출실행액이다.

 

#받은 부가세 환급금

환급을 신청한 단계여도 내가 받은 부가세로 친다.

양도 후에도 어차피 내 명의로 들어오게 될 돈이기 때문이다.

부가세 환급금을 계산하지 않고 말그대로 '포괄'하여 양도양수하는

포괄양도양수에서 부가세 환급금은 사실 중요하지 않다.

하지만 약속한 잔금에 이 가격이 들어있다면 숫자를 정확하게 하여

서로 합의 하는 데 무리가 없도록 한다.

매수자 입장에서는 자신이 일반임대사업자를 폐업하게 되면

이 가격을 그대로 뱉어내야하기 때문이다.(확인필요)

 

#마이너스피

얼마 깎을건지 협의한다. 깎을 내용은 크게 세 가지다.

계약금 6천, 마피 2천, 부가세 1500만원

(부가세 금액은 이렇게 딱 떨어지지 않는 금액이다. 개인정보보호를 위해 간단한 금액으로 보여드린다.)

 

#잔금, #매가, #양도가액을 산출한다.

위 가격에 따른 가격이다.

이는 포괄양수도 계약이기에 부가세 계약금 마피와 같은 항목을 일일이 기재하지 않는다.

기재해봤자 포괄양수도 계약이 아니라는 판례가 나올 복잡한 건덕지만 줄 뿐이다.

따라서 이 금액을 하나로 뭉뚱그려서 잔금으로 처리하고,

계약서에는 이러이러한 내용이라서 이렇게 잔금을 책정했다는 식으로 '설명만' 덧붙이는 것이 좋다.

 

#특약을 작성한다.

특약을 쓸 때는, 

중개사님이 쓴 계약서를 우선 받아보고

모르는 것은 질문하고,

추가하고 뺄 것을 제안하면 된다.

 

말로 이런저런 내용을 써달라고 하는 것보다는

중개사님께 정리해서 보내는 편이 좋은 것 같다.

말로 했다가 가안을 보내온 것을 보고 다시 내 구미대로 다시 수정을 해달라고하면

피곤한 스타일이라고 생각할 수 있을 뿐 아니라 

서로 이 특약이 맞다며 불필요한 실랑이를 할 수도 있고

특약을 말로 하면 오해의 여지도 있을 수 있기 때문에 이 방법이 최고인 것같다.

오히려 내가 쓴 특약에 살을 좀 붙여달라고 하면 잘 다듬어주기 때문에 

이런 순서가 적합한 것 같다.

 

나는 아래와 같이 특약을 썼는데

 

아래 링크의 블로그 글을 참조했다.

분양권 매매계약시 특약사항 : 네이버 블로그 (naver.com) 

한국공인중개사 협회에서 발간한 연수교육교재에서 발췌한 내용이 있다는 블로그 글을 참고해서 썼다.

내가 원하는 내용이 든 관례적인 문장(모두가 동의할 수 있는 문장)을 찾으려고 애썼다.

 

아래의 표는 내가 중개사님께 제안한 특약이다.

1.	분양권상태의 계약으로 물건의 대한 정보는 분양공급계약서를 토대로 작성함.
2.	분양금액은 부가가치세가 포함된 금액임.
3.	이 계약은 포괄양도양수 계약으로서 매도인은 매수인에게 지급할 잔금액은 35,000,000원이며, 포괄양수도계약이 인정되지 않을 경우, 매수인은 매도인에게 받은 지급금액 일체의 금원을 명목 여부와 관계없이 전부 매도인에게 귀속하기로 한다.
4.	분양금액 중 계약금 10%(금60,000,000원)는 매도인이 현금납부한 상황이며, 중도금60%(금360,000,00원)는 OO저축은행에서 대출로 납부한 상태이다.
5.	계약일 현재 중도금 6회차까지 대출실행 되어 시행사에 납부 되었으나 매도인은 이 중도금에 대한 부가세 환급신청을 아직 하지 않았으며 이에 따라 중도금 6회차 부가세 환급은 추후 (2023년 11월 예정)에 매수자가 환급받을 예정임.
6.	분양권에 관한 매도자의 계약내용(옵션 및 중도금 후불제 이자 포함)을 매수자가 모두 승계하기로 한다.
7.	분양계약서의 내용 외 분양상담 시 분양 요원과 구두 또는 서면상으로 이루어진 특약은 어떠한 내용이라도 효력을 주장할 수 없음을 인정한다.
8.	매도자와 매수자는 계약금으로서 부동산에 각각 200만원씩 공탁하고, 명의 변경 완료 된 계약서를 시행사가 불출하여 매수인이 수령하는 즉시 부동산으로부터 반환 받는다.
9.	계약일 이후부터 계약이행을 거절할 경우 상대방은 즉시 계약을 해제할 수 있고 기 공탁한 200만원을 위약벌로 상대방에게 지급한다.
10.	2023년 9월 26일 명의 변경 접수 된 계약서를 시행사가 중도금 대출 승인 최종 확인 후 불출하여 매수인이 방문 수령하는 즉시 매도인은 매수인에게 잔금 36,000,000원을 지급하기로 한다.
11.	잔금은 현금으로 지급하며 법무사를 ...
12.	명의변경 접수 이후 계약서 불출 전, 중도금대출 승계가 안 될 경우 본 계약은 무효로 한다. 단, 매수인이 기존에 담보대출이 있거나 주택소유나 신용조건, 보증보험가입 등으로 인하여 부적격으로 중도금 승계가 안 될 경우 매수인은 매수인이 공탁한 계약금 200만원을 매도인에게 지급하고, 매도인은 명의 변경일까지 이중계약을 할 경우 매도인이 공탁한 계약금 200만원을 매수인에게 지급하고, 이 계약을 해지한다.
13.	중도금 승계와 명의 변경 신청은 2023년 9월 26일로 정하며, 이후 시행사로부터 안내되는 최종대출승인 이후의 계약서 분출 수령과 잔금납부, 기 공탁한 200만원의 반환까지 당사자는 적극 협조하기로 한다.
14.	중도금 포괄승계 과정에서 발생하는 제반비용(인지대 등)과 분양권 전매 계약으로 발생하는 인지세(정부 수입인지)는 매수인 부담으로 한다.

내가 요구하는 바는 주황색으로,

중개사님이 쓰신 그대로의 것은 흰색으로,

중개사님이 쓰신 것에서 내가 조금 수정한 것은 연한 주황색으로 표시했다.

 

결과적으로 모든 특약을 그대로 넣지는 못했는데

그 이유는,

 

첫째로 계약금 공탁방식을 매수자가 원하지 않았기 때문이다. 그들은 계약금 없이 진행하기를 원했다.  

따라서 계약금에 대한 내용 8,9,12,13번의 계약금 내용은 모두 삭제가 됐다.

마피거래 계약금에 대한 내용은 아래 글을 참조

2023.10.11 - [개미/부동산] - 분양권 마피거래 계약금_누가, 얼마, 특약

 

둘째로 매수인측은 잔금을 현금으로 지급받기를 원해서

특약 11번은 없어지고 10번에 현금으로 지급하기로 했고

나는 대신에 매수인 이름으로 된 영수증을 반드시 끊어달라고 하였다.

당연히 매수인의 사인이 들어간 잔금 수령에 대한 영수증이다.

현금 거래라하면 지레 겁부터 먹고 안 된다고 하였는데

인터넷뱅킹이 없던 시절에는 현금으로 주고 받는 경우도 많았고

영수증이 있으면 법적 논쟁이 있을 때 자료가 될 수 있으니 영수증을 받아 진행하기로 하였다.(확인필요)

 

결과적으로 내가 쓴 특약은 아래와 같다.

분양권 전매 시 포괄양도양수를 한다면 아래 특약을 참조하시라

1. 분양권상태의 계약으로 물건에 대한 정보는 분양공급계약서를 토대로 작성함.
2. 분양금액은 부각가치세가 포함된 금액임.
3. 본 계약은 포괄양도양수계약으로서 매도인은 매수인에게 지급할 잔금액은 금OOO원이며, 포괄양도양수계약이 인정되지 않을 경우, 매수인은 매도인에게 받은 지급금액 일체의 금원을 명목 여부와 관계 없이 전부 매도인에게 귀속하기로 한다.
4. 분양금액 중 계약금 10%(금OOO원)는 매도자가 시행사에 현금납부한 상황이며, 중도금60%(금OOO원)는 OO저축은행에서 대출실행된 상태이다.
5. 분양권에 관한 매도자의 계약내용(옵션 및 중도금 후불제 이자 포함)을 매수자가 모두 승계하기로 한다.
6. 매수인의 요청으로 잔금은 현금으로 지급하기로 한다.
7. 중도금 포괄 승계 과정에서 발생하는 제반비용(인지대 등)과 분양권 전매 계약으로 발생하는 인지세(정부수입인지)는 매수자 부담으로 한다. 
8. 중도금 대출 승계 불가 또는 시행사 분양 계약 명의 변경 불가 시 본 계약은 무효로 하며, 지급받은 전액을 매도인에게 반환하기로 한다.
9. 본 특약사항에 기재되지 않은 사항은 민법상 계약에 관한 규정과 부동산매매 일반 관례에 따른다.

내가 지금 추가한 내용은 기울인 글씨로 썼다.

3번에 대해 설명하자면 포괄양도양수가 아니게 되면 부가세를 돌려받네 어쩌네 하는 논쟁을 피할 수 없게된다. 계산을 깔끔하게 하고 다시 계약을 하기 위해서는 명목상 어떤 내용이든 상관없이 다 돌려받고 다시 계약서를 작성하는 것이 좋다.

사실 이것은 내게 유리한 특약이 되겠다.

 

8번도 내게 유리한 내용인데

중도금 대출 승계가 불가능해질 수 있는 시간적 여유 (신탁사의 도장을 받고 중도금 승계가 실행되기까지 약 1주일이 걸린다.)가 있기 때문에 이를 헷지하기 위한 수단이 되겠다.

 

 

#중개수수료를 협의한다. 

중개수수료는 언제든 말해도 좋지만

매수매도자 입장에서 거래하는 중간중간 내가 힘들어 할 때 말씀드리면 좋다.(?)

완료 됐을 때 말하려면 깎기도 좀 민망하기도 하고 (깎을 수 있는 여지가 없어진다.) 

완료 되었을 때는 높게 불러도 내가 협의하는 느낌이 아니라

통보받는 느낌이라서 매력적인 가격으로 협의하기가

좋지가 않다.

중개수수료에 대한 내용은 아래글을 참조

2023.10.11 - [개미/부동산] - 오피스텔 분양권의 중개수수료 계산법

 

 

1-1. 부동산 거래 신고를 하고 필증을 받는다.

 이는 부동산에서 해준다.

 

1-2. 계약금을 공탁한다.

  이건 매수자가 매도자에게 양도가액의 10%를 하는 것이 맞으나

 마피 시국에는 계약금 없이도 진행하기도 한다. (는 나의 경우) 

 

2. 중도금 대출을 승계한다.

 그 전 한 두 주 전에 매수자가 본인이 이 대출이 승계 가능한지

내가 대출 중인 은행에 가서 승계 가능 확인서를 받아 놓으셨다.

중도금 대출은, 매수인이 자격이 있는지 미리 확인하는 시간이 다소 걸리기 때문에

매수인측에서 미리 이를 준비해야 한다.

 

 중도금 승계 자서를 한다. 매수매도인이 중도금대출은행에 함께 가서 이를 자서한다.

 

 여기서 주의할 점은 승계 자서를 했다고 해서 중도금 대출 승계가 실행이 된 것은 아니라는 점이다.

승계 실행을 위한 모든 것이 준비상태가 되었다고 보아야 한다.

 

2-1. 매수인은 인지를 구매한다.

 3. 에 필요한 서류이다.

 특약에 필요로 하는 인지 등의 서류 구입 비용은 매수인 부담으로 한다는 내용에 근거하여

매수인이 알아서 처리해오면 된다.

 

 

3. 시행사나 대행사에 가서 명의이전 자서를 한다.

매수매도인이 함께 직접 간다.

시행사가 직접 처리할 수도 있고 이 업무를 시행사가 대행사에 위탁했을 수도 있는데

시행사가 처리하기로 한 기관에서 하면 된다. 

나는 중도금 대출은행과 시행사가 거리상 가까워서 시행사에서 하고 싶었으나

시행사에서 대행사에게 돈을 주고 맡긴 일이기 때문에 대행사에서 진행하기 위해 

대행사가 있는 경기 남부로 매수매도인 부동산 두 곳 모두가 직접 이동하였다.

 

이렇게 이동 스케줄이 있으면

반드시 매수매도인이 중도금대출은행에서 만나는 시간을 이른시간으로 정해야한다.

등기 접수의 마감 시간이 4시이기 때문이다.

준비물과 스케줄 관리 등에 대한 내용은 아래 글을 참조

2023.10.11 - [개미/부동산] - 분양권 계약 준비물, 일정, 준비사항, 일정관리

 

원계약서 뒷면에 매도인과 매수인 사인을 하는 란에 사인을 한다.

(그 옆에는 신탁사 '갑'의 도장 란이 있다.)

 

이 외에도 매수인은

모든 것을 인수한다는 서류를 작성하고

 

매도인은

이 물건에 대한 권리포기각서를 쓴다.

 

그리고 두 사람 모두

권리의무 승계 확약서에 사인을 한다.

 

*나는 이 단계에서 잔금을 치뤘다.

사실 나는 9번에서 잔금을 치루자고 요구하였으나

(중도금 승계 실행이 실패했을 경우를 대비하여)

8번의 특약으로 인해 이 때 잔금을 치루는 것으로 양보하였다.

 

이 순서 이후에는 시행사, 대행사, 시공사, 중도금 은행, 신탁사들이 할 일 만 남았다.

그 외에도 사업자시행 폐지, 사업자등록 등이 남아 있기는 하나

거래에 직업 참여하는 내용에 대해서는 완전히 끝났다고 볼 수 있다.

하지만 이후 내용이 진행 및 승계 되지 않는다면 계약은 파기되어야 할 것이다

 

4. 시행사 또는 분양대행사가 3.의 서류를 신탁사에 보내고 신탁사의 도장을 받는다. 

 이는 등기로 보내게 되는데 빠른 처리를 위해서 내가 직접 간다고 그래도

커다란 회사인 신탁사에서 우편물을 나눠 갖는 과정, 서류를 처리하는 과정 등이 

절차대로 진행되어야 하기 때문에 내가 서두른다고 달라지는 것이 없다.

그저 적법한 절차대로 차근차근히 진행 되어야 오히려 문제가 없을 것이다.

 

5. 시행사 또는 분양대행사는, 승인된 서류 사본을 
중도금 대출은행에 전달하여 중도금 승계 실행을 명한다.

신탁사가 신탁사의 날인이 완료된 원계약서를 대행사에 직접보내야함이 마땅하지만

빠른 처리를 위해서 대행사 직원이 배려를 해주었다.

어차피 중도금 대출은행으로 보내는 서류는 사본일 것이기 때문에

신탁사의 도장이 받아진 원계약서를 팩스로 미리 받아서 은행에 바로 보내는 것이었다.

 

6. 중도금 대출은행에서는 중도금 승계를 실행한다.

5의 신탁사 날인을 확인한 중도금대출 은행은 대출승계를 실행한다.(드디어!)

여기까지 2~3주가 걸리는 내용이었지만 나는 명절과 한글날을 끼고도 2주밖에 안 걸렸으니

중간에서 많은 배려를 받은 셈이다. 다들 걱정해주었으므로.. 

 

7. 매도인은 대행사, 시행사, 신탁사, 중도금대출은행, 시공사에 명의가 변경된 사항을 확인한다.

대출은행에 전화해서 내 대출현황을 보내달라고 했고 

다른 곳에 제출하는 내용으로서 은행의 도장이 필요한 서류는 2000원을 받고 그렇지 않고 개인 조회 확인만하는 것이라면

무료로 해준다기에 무료버전의 대출현황 서류를 받았다.

대행사는 신탁날인 팩스를 받아 중도금 대출은행에 보냈다고 했으니 확인이 된 셈이고

이제 시행사에 전화해서 이를 확인하고 시공사, 신탁사에도 직접확인하는 것만 남았다.

 

 

8. 매수인은 일반임대사업자등록을 하고 매도인은 기존 일반임대사업자등록증을 폐한다. 

특히 포괄양도양수일 때는, 매수인은 일반임대사업자 등록을 하고 매도인에게 보여주어야 한다.

왜냐하면 포괄양도양수는 같은 종류의 사업이어야 하기 때문에 같은 종류의 사업을 했다는 것을 매도인에게 밝혀

이 계약이 포괄양수양도의 조건을 갖췄음을 보여주어야 한다.

만약 포괄양도양수 계약이 아니게 될 경우 특약에 따라 패널티를 받기 때문이다. 

특약이 중요한 이유다.

 

나의경우 해당 오피스텔 호수에 대한 일반임대사업자를 냈었고 이와 같은 방식으로 사업자 등록을 한 등록증을 직접확인하였다.

9. 추후 대행사에서 지정된 장소(나의 경우 모델하우스)에서 계약서 원본을 불출하고 매수인은 이를 직접수령한다. 

 

 

 

 

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