임차권등기 후 지급명령 후 경매신청

임차권등기 후 지급명령

 

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좋은 사이트 블로그를 알아냈다!

홍보성 글이 아닌 정보전달을 목적으로 하는 금융교육센터다.

임차권등기 후 지급명령 또는 승소명령문이 있어야 

경매신청이 가능한데

지급명령을 하기까지의 방법과 그사이 발생할 수 있는 문제점에 대해서도 자세히 나와있다

 

 

 

아래는 해당 글이다.

블로그가 폭파되는 경우가 더러 있어서 ㅠㅠ

통째로 긁어왔고 아래는 출처를 밝혔다.

 

 

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흥미로운 시사/경제/상식

 

흥미로운 시사/경제/상식 56개의 글 흥미로운 시사/경제/상식목록열기

안녕하세요~! 한국FP협회 금융교육센터입니다 오늘의 포스팅 주제는 바로! '전세기간이 끝났는데, 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않을때 어떻게 해야하는가!' 에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 1. 나쁜 집주인은 왜 돌려주지 않을까? 보통은 전세계약 종료 시점에 여러분이 지불했던 전세보증금을 돌려받는 것이 정상입니다. 하지만, 가끔 전세보증금을 제때 돌려받지 못하는 경우가 있는데, 통상 두가지 중 하나입니다. 1) 임대인,임차인 중 계약해지 의사를 밝힌 사람이 없다. 2) 집주인이 돈이 없다. '1)' 같은 경우에는 여러분의 잘못이므로, 집주인이 나쁜 것이 아닙니다. 아래에 말씀드리겠지만 최소 계약만료 1달전에 해지의사를 밝히셔야 하고, 계약만료일 이후, 해지의사를 밝혔다면 집주인은 3개월 후까지 지급시기를 미룰 수 있습니다. '2)'번 케이스가 가장 골치아픈 케이스입니다. 가끔 나쁜 집주인, 그러니까 못돼먹은 집주인이 전세보증금을 이런 저런 핑계로 돌려주지 않는 경우가 있습니다. 이런 집주인 중 열에 아홉은 다음 세입자가 오면 주겠다고 이야기 합니다. 이런 집주인들 대다수는 이른바 '갭투자'를 한 경우가 많은데, 사실상 돌려막기를 하고 있는 상태인 경우가 많습니다.  ​ (출처 : 부동산 114) ​ (*갭투자란? 보통 전세가 비율이 높은 지역에서 통상 1억원 미만의 돈을 들여 부동산을 구입하는 것을 말합니다. 부족한 돈은 전세 세입자의 전세금에서 충당합니다.) 그러니까 만약 여러분이 살고 있는 집이 1억이고, 전세가율이 80%라면, 그 사람이 해당 부동산을 구매할 때 본인의 돈은 2천만원 아래로 투자하고, 나머지 80% 금액은 전세세입자의 돈으로 충당하는 형식입니다. 당연히 세입자가 나가면 다음 세입자가 들어올 때 까지 돈이 없습니다. 갭투자자 입장에서는 적은 자본으로 여러 부동산에 동시에 투기해서 높은 차익을 누릴 가능성이 있기 때문에 유행했던 투기방법입니다. 이를 예방하기 위해서는 등기를 통해 해당 주택의 담보 대출상태를 꼼꼼히 알아봐야 합니다. 가급적이면 없는 것이 가장 좋고, 만약 대출이 있는 곳을 들어갈 수 밖에 없는 상황이더라도 채권 최고금액 + 전세보증금 이 집값의 60%를 넘는 곳은 들어가지 않는 것이 좋습니다. (정말 선택의 여지가 없다면 차라리 월세를 들어가세요.) 이런 곳에 들어갔다가, 만약 집값이 하락할 경우 집주인은 하락한 가격만큼을 충당할 능력이 안되는 경우가 많기 때문에 경매에 넘어갈 수 있는데, 해당 비율을 넘어서면 보증금을 온전히 보전하기 힘듭니다. 2. 전세계약만료 한달 전 통보하기.  전세보증금 반환은 그냥 자동으로 되는 것이 아닙니다. 전세보증금반환을 요청할 때에 여러분들도 반드시 해야만 하는 것들이 있습니다. 바로, '계약해지의사'를 밝히는 것입니다. 이사를 계획하고 계시다면, 최소 한달전에는 집주인에게 '이번 전세계약 만료일에 이사할 것이다'는 내용의 통보를 해야합니다. (가급적이면 3개월 이전에 해지의사를 밝히시는 것이 상호 좋습니다. 아무리 집 주인이 해당 금액 만큼을 보유하고 있다고 하더라도, 유동성이 떨어지는 곳에 돈이 묶여있을 가능성이 있으니, 해당 금액을 마련 할 기간은 좀 넉넉히 주는 것이 좋습니다.) ​  통보방법은 가급적, 증거가 남는 수단을 이용해야 하는데, 대표적인 방법으로는 내용증명과, 문자가 있습니다. 하지만 내용증명의 경우에는 우리나라의 경우 정서상 법적 절차를 밟는 다는 것에 대해 괜한 반감을 사게되는 경우가 있으므로 평소 집주인과의 관계가 나쁘지 않았고, 집주인도 괜찮은 사람이었다면 문자 후 통화를 하시는 것이 좋습니다. * 계약종료 한달 전, 임대인/임차인 양측 모두 계약해지 의사를 밝히지 않을 경우 묵시적 갱신 계약이 이루어진 것으로 봅니다. 다만, 임차인은 묵시적 갱신 계약 기간 중 언제든지 계약해지 의사를 밝힐 수 있으며, 통보한 날로부터 3개월 이후 실제 이사할 권리를 갖게 됩니다. 다만, 월세의 경우 임차인이 2회 이상 연체한 경우에는 묵시적 갱신이 인정되지 않습니다. 3. 통보 후에도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 어떻게 해야할까 * 중요 - 보증금을 집주인으로부터 돌려받지 못한 경우에는 절대 이사를 하시면 안됩니다. 보증금이 묶여있는 집을 점거하고 있어야 대항력과, 우선변제권을 인정받을 수 있습니다. 만약 반드시 이사를 가야하는 상황이라면 법원에 '임차권등기명령'신청을 마치신 후, 집주인에게 내용증명과 보증금반환청구소송을 진행하셔야합니다. 1) 재빨리 도움을 요청하자! 1. 서울시 전월세 상담지원센터 이용.(http://cb-counsel.seoul.go.kr/rentprice/rentpriceInfo.do) (서울시 전월세 상담지원센터, 상담업무와 함께 이사시기가 맞지 않아 곤란할 때 대출등의 지원도 해준다)   이런류의 분쟁에 특화된 서울시 지원부서입니다. 전세보증금 반환 지연으로 인해서 이사가 어려울 경우 비용을 지원해주기도 하며, 분쟁조정, 법률적 지원 등도 해줍니다. 다만, 당일 방문해서 바로 상담받을 수 있는 것은 아니니, 반드시 미리 상담예약을 신청하고 방문하시기 바랍니다. 2) 서울시 무료 법률상담 (사이버) http://legal.seoul.go.kr/legal/front/page/cyber.html?pAct=cyber#   분쟁과 관련한 법적 조언을 사이버로 받아보실 수 있습니다. ​ 3) 대한법률 구조공단 http://www.klac.or.kr/cyber/cyber02_ap.do?code=18         사이버 상담의 경우 통상 문의 후 2~3일 후 답변을 받아보실 수 있습니다.       4) 기타 유료법률상담.   통상 30분에 5만원 정도 합니다.   내용증명이나, 기타 고소 서류 등을 작성하기 곤란하실 경우 이용하시면 좋습니다. ​ ​ 1) 내용증명 보내기. (내용증명 예 : 출처 : http://hanadaa.tumblr.com/post/130318219755/%EC%A3%BC%ED%83%9D%EC%9E%84%EC%B0%A8-%EA%B3%84%EC%95%BD-%EB%A7%8C%EB%A3%8C-%ED%9B%84-%EB%B3%B4%EC%A6%9D%EA%B8%88%EC%9D%84-%EC%A0%9C%EB%95%8C-%EC%95%88%EB%8F%8C%EB%A0%A4%EC%A4%84-%EB%95%8C-%EB%82%B4%EC%9A%A9%EC%A6%9D%EB%AA%85-%EC%9E%91%EC%84%B1-%EB%B0%8F-%EB%B0%9C%EC%86%A1)   늦었지만 이제는 내용증명을 등기발송하여 '엄포'를 놔야 합니다. 내용증명서에는 다음과 같은 사항이 반드시 포함되어야 합니다. 1. 임대차 계약을 갱신하지 않겠다는 의사표시. 2. 임대차목적물 반환 날짜 (여러분의 이사예정일) 3. 임대차목적물 명도 확인 요청 4. 임대차보증금 지급 협조 요청(반환계좌 지정) 5. 임대차보증금이 지연될 경우 진행될 절차에 대한 설명 6. 수신인 (집주인) 7. 발신자 (여러분) 8. 작성 날짜, 반환금액, 9. 사전 계약해지 의사를 밝혔음에도 불구하고, 반환하지 않아 어떤 손해가 발생하였는지에 대한 구체적인 내용 (이사비 얼마, 정신적 피해 등) 2) 계약했던 부동산에 중재 요청하기. 직접 집주인과 실랑이 하는 일이 쉬운 일은 아닙니다. 시간뿐만 아니라 정신적인 소모도 상당하기 때문입니다. 전세계약 당시 부동산을 이용했다면, 부동산은 5년간 계약서를 보존 할 의무가 있고, 임차인과 임대인 사이에서 분쟁 발생 시 중재 할 의무가 있기 때문에 부동산에 요청하는 방법도 좋은 방법입니다. 만약 부동산의 중재가 마음에 들지 않는다면 바로 지급명령 신청이나 전세보증금 반환소송 으로 넘어가시는 편이 중개인과 실랑이 벌이는 것 보다 훨씬 속편합니다. 3) 보증금 반환여부와 관계 없이 꼭 이사를 가야할 경우. (임차권등기명령신청) (법원에서 제공하는 임차권등기명령신청서 공양식) 집주인에게 아직 보증금을 돌려받지 못한 상황에서 이사를 강행해야하는 상황이 있을 수 있습니다. 이때, 별다른 조치없이 이사를 강행하게 되면 법적대항력을 상실하게 되니 반드시 임차권등기명령신청을 진행하신 후 이사하셔야, 이사 후에도 대항력을 인정받으실 수 있습니다. 또한 임차권 등기명령은 극단적으로 이야기 하자면, 해당 집에 전과를 달아주는 것과 같은 효과도 있습니다. (이 집에 아직 보증금을 돌려받지 못한 세입자가 있다. 고 등기부 등본상에 명시되어있는데 누가 계약하려고 할까요. 보증금을 지급하고 말소를 하더라도, 말소내역까지 등본에 남기 때문에 해당 건물은 해당 집주인이 계속 소유하고 있는 한 찜찜한 건물이 됩니다.(이 집주인 한테 보증금 돌려받는게 어려울 수 있겠구나 하는 생각이 들 수 있습니다.) 그럼 앞으로도 해당 집주인은 새로운 세입자를 구하기 어려워질겁니다.) 임차권등기명령이 떨어지면 집주인한테 좋을게 없기 때문에, 보통 계속 이러면 임차권등기명령 신청할 겁니다. 하면 생각 있는 집주인은 보증금을 최대한 빨리 마련해 줄겁니다. 임차권등기명령신청은 관할지방법원에서 할 수 있는데 준비물은 다음과 같습니다. -준비물- 1. 임차권 등기명령 신청서 1부. - (양식은 법원사이트, 서울시전월세지원센터에서 구할 수 있습니다) 2. 인지, 송달료, 증지 3. 등록세 및 교육세 납부 영수증 - (해당 구청 세무과에서 임차권등기명령 신청 때문에 그렇다고 말씀하시면 간단한 신청서 작성 후 지로용지를 줄 텐데, 해당 지로를 들고 은행 같은 곳에 가셔서 납부하시면 됩니다.) 4.임차인의 주민등록등본 - (주민센터에 가시면 됩니다. 주소지 변경내역이 있는 것으로 뽑으세요) 5. 확정일자가 명시된 임대차 계약서 - (전세계약시 받으셨겠지만, 혹시 받지 않으셨다면 계약만료 전에 주민센터에 계약서, 신분증을 들고 확정일자 요청을 하세요. 계약만료 후에는 확정일자를 받을 수 없습니다) 6. 건물등기부등본 1통 - 등기소, 인터넷등기소에서 발급. 7. 부동산 목록 - 도면을 그리라고 하는 경우가 있는데, 자세히 그릴 필요는 없고, 옆짚은 몇호고 나는 몇호다. 층당 몇 가구가 산다 정도를 나타내면됩니다.  -신청- 1. 준비한 서류를 들고 관할 지방법원에 방문한 후 신청. 2. 접수 완료 후 약 2주 경과 후 진행상황을 법원 홈페이지에서 사건열람 가능. ​ -비용- 임차권등기명령에 소요된 비용은 추후 보증금반환소송에서 집주인에게 청구하실 수 있습니다. 신청 후 약 2간의 심사과정을 거쳐서, 서면으로 집주인에게 통보되고 등기부등본에 기록됩니다. 임차권등기명령이 발효되고 나면 지연된 보증금에 대한 이자 약 연5%정도의 보증금 지연 이자도 받게됩니다. -추가- 이사를 가시기 전에, 반드시 여러분들 짐이 모두 빠진 날, 집안의 모습을 사진과 동영상으로 파손된 곳이 없음을 확실한 증거로 남겨놓으셔야 합니다. (실시간 TV어플로 영상 촬영일이 언제인지 확실히 하시는게 좋습니다.) 여러분 집이 빠진 후, 집주인이 앙심을 품고 집안 보일러등을 손상시킨 후, 세입자에게 청구하는 경우도 있습니다. (대한민국 전자공탁 사이트) 다만, 위 2주 간의 기간동안 못되먹은 집주인은 꼼수를 부릴 수도 있습니다. 바로, 보증금 공탁 제도를 이용하는 방법입니다. 통상, 집주인이 세입자에게 앙심을 품고 최대한 골탕먹이고 싶을 때 사용하는 방법으로 본인은 돌려주려고 하였으나, 세입자가 연락이되지 않으며, 일부러 보증금을 받지 않으려는 듯 하다는 인상을 풍기기 위해서 사용합니다. 특히, 일부러 전화를 안받는 듯 하다, 추후 분쟁의 소지를 막기 위해 전체 보증금 중 딱 이만큼만 공탁하겠다 하는 식으로 이야기 해서 일부만 공탁합니다. 그리고, 세입자에게 이를 통보하고, 세입자는 보통 공탁제도에 대해 잘 모르기 때문에 우왕좌왕하는 사이에 '공탁금을 찾아가지도 않고 어쩌라는 거냐, 오늘까지 방키를 반납하지 않으면 강제로 들어가겠다. 그리고 문 수리비 등은 청구하겠다.' 등과 같이 겁을 줍니다. 공탁얘기를 하면 당황하지 마시고, "공탁신청을 하셨으면, 사건번호가 있을텐데, 사건번호를 알려주셔야죠. 얼마나 공탁하셨습니까?" 하고 바로 답변하시면 됩니다. 그리고 사건번호를 알려주면 '대한민국 전자공탁'에서 조회하시면 됩니다. 그리고, 공탁제도를 이용하는 경우 반대급부를 걸어 놓는데, 통상 건물명도를 조건으로 걸어놓습니다. (집을 나가야 찾을 수 있다.) 그런데, 공탁금이 보증금 전부가 걸려 있는 것이 아닌 경우에는 가급적 변호사의 자문을 받으시고 나머지 비용, 지연이자등을 포함한 금액을 공탁하시는 편이 좋습니다. (왜 변호사의 자문을 받으라고 하냐면, 잘 못 하면, 소송에서 세입자 잘못으로 몰고가서 지연손해금, 변호사선임비 등을 세입자가 물어야 하는 상황이 발생할 수도 있기 때문입니다. 때문에, 보증금을 반환받기 위한 모든 절차는 녹취, 문자 보관 하셔야합니다. 반대로, 보증금을 반환 받은 후, 집주인에게 열쇠를 돌려주려고 해도 고의로 연락을 회피하는 등으로 회피한 후 세입자가 열쇠를 주지 않아, 부동산계약을 진행하지 못했다며, 피해소송을 제기하는 경우가 있습니다. 이렇게 연락을 받지 않을 경우에는 역으로 여러분들이 열쇠를 공탁하시고 집주인에게 통보하면됩니다. (쌤통이죠?) 4) 지급명령 신청하기. 해지의사를 밝히고, 집주인이 정상적으로 보증금을 돌려준다면 매우 좋겠으나, 만약 다음 세입자가 오지 않아서 줄 수 없다.! 라고 하는 경우에는 법원에 지급명령을 신청하시면 됩니다. 직접 법원에 가지 않아도, 대법원 홈페이지에서 진행할 수 있습니다. 먼저 대법원 전자소송 홈페이지 (http://ecfs.scourt.go.kr) 에서 양식을 다운로드 받아 작성, 신청 후 임대인이 등기송달 받은날로 부터 2주안에 이의신청이 없다면 지급명령에 대한 강제집행이 가능해집니다. (가압류, 경매 등) (작성방법을 잘 모르시겠다면, 위에서 말씀드린 법률지원상담을 받아보시는 것이 가장 좋습니다. 인터넷으로 검색해도 내용들이 나오기는 하지만, 이왕이면 제대로 조언받아가며 작성하시는 것이 앞으로 유사한 일이 발생했을 때 대처하기가 더욱 좋으실 겁니다.) 만약 2주 안에 집주인이 이의신청을 하게 되면 전세보증금반환소송으로 넘어가게 됩니다. * 반드시 지급명령 신청 후, 전세보증금반환소송으로 넘어가야하는 것은 아닙니다. 바로, 전세보증금반환소송을 진행할 수도 있는데, 소송이라는 것이 쉬운 것도 아니고 시간이나 정신적 소모가 상당하기 때문에 가급적 지급명령에 의한 강제집행으로 끝내는 것이 더욱 좋아 시도해보는 겁니다. 가급적이면 전세보증금반환소송까지 가지 않는 것이 BEST입니다. 하지만, 증거수집을 철저히 하였고, 집주인의 행태가 고의적이고, 악의적이며, 상습범이라면 중도 합의보다는 전세보증금 반환 소송까지 가는 것도 나쁘지 않은 방법입니다. 임차권등기신청을 하시게 되면, 생각보다 해당 보증금을 받는데까지 걸리는 시간이 1년이상 소요될 수도 있습니다. 보통 경매로 넘어가거나, 해당 건물을 다른 사람이 매입해서 보증금 반환절차를 진행할 때 까지 기다려야 하기 때문입니다. 다시 한번 말씀드리지만, 집주인이 나쁘지 않다면 최대한 원만하게 끝내는 것이 좋습니다. 관련 절차를 밟게되면서 소요되는 시간, 정신적인 고통 등은 예상보다 심할 수 있기 때문이죠. 하지만, 집주인이 악질중에 악질이라 이대로 물러서면 되려 홧병에 걸리겠다 싶고, 도저히 반환할 의욕을 보이지 않는다면 이 방법은 분명 좋은 방법입니다. 다음 시간에는 전세보증금 반환소송과 강제집행에 대해서 다뤄보도록 하겠습니다. 그럼! 오늘 하루도 즐거운 하루 되세요!!! 태그#전세보증금반환#전세보증금#전세금#집주인분쟁#공탁 KFPA금융교육센터 한국FP협회 금융교육센터입니다.    본 블로그에는 광고가 아닌, 정보제공 목적의 글만을 게재합니다. ^^

 

 

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